누수 손해배상 사건에서 원인과 책임의 범위를 조정 절차 안에서 정리한 사례

사건의 개요

위층에서 내려온 물로 아래층의 천장과 살림이 여러 달에 걸쳐 젖어 든 사건에서 누수의 원인이 어디에 있었는지와 책임이 미치는 범위를 항목별로 갈라 정리했습니다. 이웃 사이의 다툼이라 절차의 선택이 결과만큼 중요했습니다.

누수 손해배상 사건 사건의 사실관계

의뢰인은 위층에서 내려온 물로 안방 천장과 가구가 젖는 피해를 입었는데 원인이 어디에 있는지를 두고 위층과 관리사무소의 설명이 서로 달라 몇 달째 정리가 되지 않자 저희를 찾아왔습니다.

✔ 누수의 원인이 어디에 있었는지

✔ 책임이 위층에 있는지 공용부분에 있는지

✔ 젖은 물건의 손해를 어떻게 산정할 것인지

이십 년 된 아파트의 아래층에서 오래 살아온 가정이었습니다.

천장에 얼룩이 번지기 시작한 것은 장마가 지난 뒤였고, 처음에는 작은 자국이었지만 몇 주 사이에 벽지가 들뜨고 안방 장롱의 뒷면까지 젖어 들어갔습니다.

위층은 처음부터 자기 집에서 비롯된 문제가 아니라는 태도였습니다.

관리사무소는 배관이 지나가는 위치를 근거로 공용부분일 수 있다고 했고, 위층은 관리사무소의 말을 들어 책임을 부인했는데 그 사이에서 의뢰인만 수리도 배상도 받지 못한 채 시간을 보내고 있었습니다.

그러는 사이 피해는 눈에 띄지 않게 조금씩 커지고 있었습니다.

벽지와 장판은 물론 옷장 안의 물건까지 곰팡이가 번졌고, 의뢰인은 사진을 찍어 두기는 했지만 언제 어떤 상태였는지를 정리해 두지는 않은 상태였습니다.

쟁점은 원인과 범위 두 가지였습니다.

민법 제750조는 고의나 과실로 인한 위법행위로 손해를 가한 사람에게 배상의 책임을 지우고 있고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 건물 자체의 담보책임을 따로 두고 있어, 물이 어디에서 새어 나왔는지에 따라 책임을 물을 상대가 달라지는 구조였습니다.

누수 손해배상 사건 사건에서 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 이웃과 얼굴을 붉히는 다툼으로 가기 전에 원인을 먼저 확정하고 절차는 조정으로 여는 길을 택했습니다.

조력 포인트 | ① 원인 조사의 진행

누수 탐지 업체를 통해 물이 새어 나온 지점을 확인하고, 조사 과정을 사진과 영상으로 함께 남겼습니다.

배관의 위치와 관리 주체를 도면으로 확인해, 전유부분에서 비롯된 것인지 공용부분에서 비롯된 것인지를 구분할 수 있는 자료를 만들었습니다.

조력 포인트 | ② 피해 범위의 정리

젖은 부위와 물건을 목록으로 만들고 각 항목의 구입 시기와 상태를 적어, 감가를 반영한 금액을 산정했습니다.

곰팡이가 번진 시점을 사진의 촬영 정보로 확인해, 피해가 언제부터 어떻게 커졌는지를 시간 순으로 정리했습니다.

조력 포인트 | ③ 상대의 확정

조사 결과 물이 위층 화장실의 방수층에서 새어 나온 것으로 확인되어, 책임을 물을 상대를 하나로 정했습니다.

관리사무소가 공용부분일 수 있다고 본 근거를 확인해 그 부분이 이 사건과는 무관하다는 점을 서면으로 정리했습니다.

조력 포인트 | ④ 절차의 선택

민사조정법 제2조가 정한 조정의 구조를 설명해 드리고, 이웃 관계가 이어진다는 점을 고려해 조정을 먼저 신청했습니다.

조정이 이루어지지 않을 경우를 대비한 서면도 함께 준비해, 절차가 길어질 위험을 줄였습니다.

조력 포인트 | ⑤ 수리 방식의 합의

금전 배상만이 아니라 위층이 방수 공사를 직접 진행하고 아래층의 마감 공사를 부담하는 방식을 제안했습니다.

공사의 범위와 시점, 확인 방법까지 문서에 적어 이행되지 않을 경우가 남지 않도록 구성했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 재발에 대한 대비

공사가 끝난 뒤 일정 기간 동안 같은 문제가 생기면 어떻게 할지를 조정 조서에 함께 담았습니다.

관리사무소에도 조사 결과를 공유해, 같은 라인의 다른 세대에서 문제가 생겼을 때 참고할 수 있도록 했습니다.

공사 이후 천장과 벽지의 상태를 두 차례 사진으로 확인해 조서에 적힌 범위대로 이행되었는지를 점검하고, 그 기록을 의뢰인에게 그대로 남겨 드렸습니다.

누수 손해배상 사건 사건의 결과와 판단

누수의 원인이 확정되면서 위층이 공사와 배상을 함께 부담하는 내용으로 조정이 성립했습니다.

• 탐지 결과로 원인 지점이 특정된 점

• 피해 목록과 금액이 자료로 정리된 점

• 공사의 범위와 시점이 조서에 적힌 점

위아래로 붙어 사는 집 사이의 물 문제는 대개 원인을 모른 채 감정만 쌓이다가 시간을 보냅니다. 이 사건에서 매듭을 지은 것은 누가 더 목소리를 높였는지가 아니라 물이 어디에서 새어 나왔는지를 확인한 조사 결과였습니다. 천장에 얼룩이 보이기 시작하면 사진을 날짜가 남는 방식으로 찍어 두시고, 위층과 말이 오가기 전에 원인 조사부터 요청하시기 바랍니다. 원인이 확인되면 다툼의 절반은 저절로 정리됩니다.

함께 보면 좋은 사례

· 하자보수 청구 사건에서 누수의 원인과 보수 범위를 항목별로 갈라낸 사례

· 입찰 방해 사건에서 참여의 경위와 범위를 자료로 갈라 정리한 사건

· 실화 사건에서 설비의 상태를 자료로 밝혀 책임의 범위를 좁힌 사건

적용법령

· 민법 제750조 (불법행위의 내용)

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 (분양자·시공자의 담보책임)

· 민사조정법 제2조 (조정사건의 범위)

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 24일

※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.

판결문

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 김태안 이준재 정민수