명의신탁 상가 가처분을 신청한 50대 자영업자가 매매 대금 흐름을 밝혀 처분금지가처분을 받은 사례
가처분 인용
사건의 개요
10년 전 형의 이름을 빌려 산 상가를 형이 몰래 팔려 하자 명의신탁 상가 가처분을 신청한 50대 자영업자가 법원에서 처분금지가처분 인용 결정을 받은 사례입니다. 형은 상가를 자기 돈으로 샀다고 주장했지만 매매 대금은 모두 의뢰인의 계좌에서 매도인에게 곧바로 송금됐고, 10년 동안 재산세와 관리비도 의뢰인이 냈습니다. 법무법인 KB는 이 사건이 의뢰인과 매도인이 매매를 하고 등기만 형 앞으로 해 둔 구조라는 점을 짚어, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 형 명의 등기가 무효이고 의뢰인은 매도인을 대위해 그 말소를 구할 수 있다는 피보전권리를 세웠습니다.
명의신탁 상가 가처분을 신청하게 된 경위
의뢰인은 지방 소도시에서 철물점을 운영하는 50대 자영업자로, 10년 전 가게를 넓히려고 같은 건물 1층 상가를 사면서 당시 사정으로 자기 이름 대신 형의 이름으로 등기를 했습니다.
✔ 매도인과 매매한 사람이 의뢰인인지 형인지, 곧 명의신탁의 구조를 어떻게 증명할지
✔ 형 명의 등기가 무효라면 의뢰인이 무엇을 근거로 처분을 막을 수 있는지
✔ 형이 매수인을 구하기 전에 결정을 받아야 하는 보전의 필요성
상가 매매계약서의 매수인 칸에는 형의 이름이 적혔지만 계약 자리에는 의뢰인이 혼자 나갔고, 계약금과 중도금, 잔금은 모두 의뢰인의 사업 계좌에서 매도인의 계좌로 곧바로 송금됐으며, 형은 등기에 필요한 서류만 건네주었습니다.
그 뒤 10년 동안 의뢰인은 그 상가를 가게 창고와 작업장으로 쓰면서 재산세와 관리비, 수선비를 모두 자기 돈으로 냈고, 형은 상가에 한 번도 들르지 않았습니다.
최근 형이 사업 실패로 돈이 급해지자 상가를 자기 재산이라며 부동산 중개소에 매물로 내놓았고, 의뢰인이 이를 알고 항의하자 형은 등기부상 주인은 자신이라며 곧 매수인과 계약하겠다고 말했습니다.
의뢰인은 상가가 제3자에게 팔리면 되찾을 길이 막힌다는 생각에 급히 법무법인 KB를 찾았고, 매물 광고가 올라온 지 일주일이 채 지나지 않은 시점이었습니다.
명의신탁 상가 가처분에서 법무법인 KB가 맡은 일
법무법인 KB 민사전문 변호사는 본안 소송보다 먼저 상가의 처분을 묶는 것이 시급하다고 보고, 명의신탁의 구조를 정확히 짚어 법원이 받아들일 수 있는 피보전권리를 세우는 데 집중했습니다.
조력 포인트 | ① 명의신탁 구조의 확정
매매계약서와 송금 내역, 매도인과 주고받은 문자를 맞대어 계약의 실제 당사자가 의뢰인이었고 매도인도 그 사실을 알고 있었다는 점을 정리해, 이 사건이 의뢰인과 매도인이 매매를 하고 등기만 형에게 넘긴 구조라는 점을 분명히 했습니다.
구조를 잘못 잡으면 피보전권리 자체가 달라지기 때문입니다.
조력 포인트 | ② 무효인 등기와 대위의 근거
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 무효로 정하고 있어 상가의 소유권은 여전히 매도인에게 남아 있고 의뢰인은 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 권리가 있으므로, 민법 제404조에 따라 매도인을 대위해 형 명의 등기의 말소를 구할 수 있다는 점을 피보전권리로 구성했습니다.
형에게 직접 넘겨 달라고 구하는 구성은 택하지 않았습니다.
조력 포인트 | ③ 10년 동안의 관리 기록
재산세 납부 영수증과 관리비 이체 내역, 상가에 들인 선반과 작업대의 구입 영수증, 이웃 상인들의 확인서를 연도별로 정리해 의뢰인이 10년 동안 실제 주인으로 상가를 써 왔고 형은 아무런 관리를 하지 않았다는 점을 보여 주었습니다.
관리 기록은 매매 대금 흐름을 뒷받침하는 정황이 됐습니다.
조력 포인트 | ④ 보전의 필요성 소명
부동산 중개소에 올라온 매물 광고 화면과 형이 곧 매수인과 계약하겠다고 보낸 문자를 제출해 상가가 제3자에게 넘어가면 본안에서 이겨도 되찾기 어려워진다는 사정을 소명했고, 법원이 담보를 정하면 곧바로 제공할 수 있도록 보증보험 준비를 미리 마쳐 두었습니다.
신청부터 결정까지의 시간을 줄이는 것이 이 사건에서 가장 중요했습니다.
조력 포인트 | ⑤ 불리한 사정에 대한 솔직한 설명
명의신탁 약정 자체가 법이 금지하는 것이어서 의뢰인에게 과징금 같은 불이익이 따를 수 있다는 점을 처음부터 설명하고, 이를 감추지 않고 신청서에 사실대로 적어 법원이 의뢰인의 주장을 신뢰할 수 있도록 했으며, 당시 형의 이름을 빌린 이유도 있는 그대로 밝혔습니다.
불리한 사정을 먼저 꺼낸 것이 오히려 신뢰를 높였습니다.
조력 포인트 | ⑥ 본안 소송의 준비
가처분 결정에 이어 민사소송법 제248조에 따라 매도인을 대위해 형 명의 등기의 말소를 구하는 본안 소장을 작성하고, 매도인에게서는 의뢰인 앞으로 소유권이전등기를 해 줄 뜻이 있다는 확인서를 받아 본안에서 다툼이 줄어들도록 준비했습니다.
형과의 가족 관계를 고려해 조정의 가능성도 열어 두었습니다.
명의신탁 상가 가처분의 결론
법원은 의뢰인이 매도인을 대위해 형 명의 등기의 말소를 구할 권리가 있다는 소명이 있고 상가가 처분될 위험이 크다고 보아, 형이 상가를 팔거나 담보로 제공하는 등 일체의 처분을 하지 못하도록 하는 처분금지가처분을 인용했습니다.
• 매매 대금이 의뢰인 계좌에서 매도인에게 곧바로 간 송금 기록
• 명의신탁의 구조에 맞춰 세운 매도인 대위의 피보전권리
• 매물 광고와 문자로 소명한 처분이 임박했다는 사정
다른 사람의 이름으로 부동산을 사 두면 그 사람의 사정에 따라 언제든 재산을 잃을 위험이 생깁니다. 이미 그런 상태라면 처분 움직임이 보이는 즉시 가처분부터 신청하는 것이 바람직합니다.
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적용법령
· 민법 제404조
본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 20일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
