보증금 반환 사건에서 대항력과 우선변제의 순위를 먼저 확인해 회수한 사례
전액 회수
사건의 개요
임대차 기간이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않고 그사이 건물의 주인까지 바뀌어 버린 사건에서 임차인의 대항력과 우선변제의 순위가 어디에 서 있는지를 차례대로 확인했습니다. 돌려받을 권리가 있는지보다 그 권리가 어느 자리에 서 있는지가 문제였습니다.
보증금 반환 사건 사건의 사실관계
의뢰인은 2년의 임대차가 끝나 이사할 집까지 정해 둔 상태였는데 보증금이 돌아오지 않았고, 그사이 건물의 주인이 바뀌면서 누구에게 무엇을 요구해야 하는지조차 흐려지자 도움을 요청해 왔습니다.
✔ 대항력과 우선변제의 요건이 갖추어져 있었는지
✔ 바뀐 소유자에게 그대로 요구할 수 있는지
✔ 이사와 회수의 순서를 어떻게 잡을 것인지
신혼집으로 처음 얻은 전세가 이 사건의 배경이었고, 계약할 때만 해도 돌려받지 못할 일이 생기리라고는 생각하지 못했다고 했습니다.
의뢰인은 계약 당시 확정일자를 받아 두었고 전입신고도 이삿날에 맞추어 마쳤지만, 그 두 가지가 뒤에 어떤 힘을 갖는지는 자세히 알지 못한 채 지내 왔습니다.
만기를 앞두고 집주인의 연락이 눈에 띄게 뜸해지기 시작했습니다.
집주인은 다음 세입자가 들어오면 주겠다는 말을 반복했고, 의뢰인은 이사 날짜를 두 차례 미루다가 결국 새로 계약한 집의 잔금 일정이 다가오자 더는 기다릴 수 없는 상황이 되었습니다.
그사이 건물의 주인이 바뀌었습니다.
매매로 소유자가 달라지면서 의뢰인은 새 소유자에게 보증금을 요구해야 하는지 이전 소유자에게 요구해야 하는지를 두고 혼란을 겪었고, 그 혼란 자체가 회수를 늦추고 있었습니다.
확인해야 할 것은 순서였습니다.
주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있도록 정하고 있어, 등기부에 어떤 권리가 언제 들어왔는지와 의뢰인의 요건이 언제 갖추어졌는지를 나란히 놓아야 회수의 가능성이 보이는 사건이었습니다.
보증금 반환 사건 사건에서 법무법인 KB의 조력
법무법인 KB는 청구를 서두르기 전에 등기부와 주민등록, 확정일자의 날짜를 한 줄에 세워 순위부터 확정했습니다.
조력 포인트 | ① 요건의 확인
전입신고일과 확정일자, 실제 거주가 이어진 기간을 서류로 확인해 대항요건이 언제부터 갖추어졌는지를 날짜로 확정했습니다.
주택임대차보호법 제4조가 정한 기간에 관한 부분도 함께 검토해, 계약이 어떤 상태로 끝난 것인지를 분명히 했습니다.
조력 포인트 | ② 등기부 위의 순위 정리
등기사항증명서를 시기별로 뽑아 근저당과 소유권 이전이 각각 언제 들어왔는지를 표로 만들었습니다.
의뢰인의 요건이 그 권리들보다 앞선다는 점이 표에서 바로 확인되었고, 이 한 장이 이후 협의의 무게를 완전히 바꾸어 놓았습니다.
조력 포인트 | ③ 상대의 확정
소유권이 넘어간 경우 임대인의 지위가 어떻게 이어지는지를 정리해, 요구할 상대를 하나로 좁혔습니다.
민법 제618조가 정한 임대차의 구조와 민법 제623조가 정한 임대인의 의무를 근거로, 새 소유자에게 무엇을 요구하는지를 서면에 분명히 적었습니다.
조력 포인트 | ④ 이사와 회수의 순서 설계
보증금을 받기 전에 이사부터 하면 갖추어 둔 요건이 흔들릴 수 있어, 순서를 먼저 정하는 일이 필요했습니다.
임차권등기를 마친 뒤에 이사하도록 일정을 짜고, 새 집의 잔금 일정과 맞물리도록 날짜를 하루 단위로 조정했습니다.
조력 포인트 | ⑤ 협의와 압박의 균형
새 소유자에게는 내용증명으로 요구의 근거와 순위를 정리해 보내고, 답변 기한을 명시했습니다.
동시에 절차에 들어갈 준비를 마쳐 두어, 협의가 늦어지더라도 시간이 그대로 흘러가지 않도록 했습니다.
조력 포인트 | ⑥ 회수까지의 관리
합의가 이루어진 뒤에는 지급 시점과 방법을 서면으로 특정하고, 이행되지 않을 경우의 절차까지 함께 적었습니다.
입금이 확인된 날 임차권등기의 정리를 진행해, 양쪽의 의무가 같은 시점에 끝나도록 맞추었습니다.
이사와 잔금, 등기의 정리가 하루 안에 이어지도록 순서를 미리 적어 두어 어느 한 단계가 밀리더라도 나머지가 무너지지 않게 했습니다.
보증금 반환 사건 사건의 결과와 판단
요건과 순위가 서류로 확인되면서 협의가 빠르게 진행되어 보증금 전액을 돌려받았습니다.
• 전입신고와 확정일자가 선순위로 확인된 점
• 임차권등기를 마친 뒤에 이사한 점
• 요구의 근거와 기한을 서면으로 특정한 점
보증금을 돌려받는 일에서 가장 위험한 순간은 짐을 빼는 날입니다. 갖추어 둔 요건은 그 자리에 머무를 때 힘을 갖는 것이라, 순서를 지키지 않으면 권리가 남아도 순위가 사라집니다. 만기가 다가오는데 연락이 뜸해졌다면 기다리기 전에 등기부를 먼저 떼어 보시고, 이사가 급하다면 임차권등기를 마친 뒤에 움직이시기 바랍니다. 그 한 단계가 회수의 가능성을 통째로 바꾸어 놓습니다.
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적용법령
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 24일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
