하자보수 청구 사건에서 누수의 원인과 보수 범위를 항목별로 갈라낸 사례
일부 승소
사건의 개요
준공 이후 드러난 누수를 두고 시공사가 사용상의 문제라고 다투던 사건에서 원인과 보수의 범위를 항목마다 갈라 견적으로 세우고 청구의 일부를 인정받았습니다. 누수가 있었다는 점은 양쪽 모두 인정하던 상태에서 원인만이 남아 있었습니다.
하자보수 청구 사건 사건의 사실관계
의뢰인은 상가 건물의 리모델링을 맡긴 뒤 준공 몇 달 만에 천장과 벽면에서 물이 새는 것을 발견했으나, 시공사가 사용 방식의 문제라고 주장하며 보수를 미루자 저희 법인에 상담을 신청했습니다.
✔ 누수의 원인이 시공에서 비롯되었는지
✔ 보수에 필요한 범위와 비용이 얼마인지
✔ 담보책임의 기간이 남아 있는지
의뢰인은 오래된 상가 건물을 매입해 임대를 놓기 위해 전면 리모델링을 진행한 사람이었습니다.
공사는 계약서와 도면에 따라 진행됐고 준공 확인도 마쳤는데, 임차인이 입주한 지 두 달쯤 지나 천장의 마감재가 부풀고 벽면에 얼룩이 생기기 시작했습니다.
시공사는 사용상의 문제라고 답했는데, 청소 방식이나 습도 관리에 원인이 있을 수 있다는 설명이었고, 보수 일정은 몇 차례 잡혔다가 그때마다 미뤄졌습니다.
임차인의 영업에도 영향이 있었는데, 물이 떨어지는 자리에는 상품을 둘 수 없었고, 임차인은 차임의 감액과 보수를 함께 요구하는 서면을 보내왔습니다.
확인해야 할 것은 원인이었는데, 방수층의 시공에서 비롯된 것인지, 배관의 연결에서 생긴 것인지, 아니면 건물 자체의 노후 때문인지에 따라 책임의 자리가 달라졌기 때문입니다.
기간의 문제도 있었는데, 준공으로부터 시간이 지나고 있었으므로 담보책임의 기간이 남아 있는지를 먼저 확인해야 다음 절차를 정할 수 있었습니다.
자료는 비교적 잘 남아 있었는데, 계약서와 도면, 공정별 사진이 정리되어 있었고 임차인이 찍어 둔 누수 당시의 영상도 확보할 수 있었습니다.
시공사는 협의를 완전히 끊지는 않았는데, 다만 자신들이 인정하는 범위는 마감재의 교체에 그쳤고, 방수와 배관에 대해서는 책임을 부인하고 있었습니다.
하자보수 청구 사건 사건에서 법무법인 KB의 조력
법무법인 KB는 전체가 부실하다는 주장 대신 누수의 경로를 따라가 항목마다 원인과 비용을 갈라 세웠습니다.
조력 포인트 | ① 누수 경로의 확인
천장과 벽면의 얼룩이 생긴 자리를 도면에 표시하고 그 위층의 설비와 배관 위치를 겹쳐 보았습니다.
물이 나온 지점과 배관의 연결부가 같은 축에 있다는 점이 드러나면서, 사용 방식으로는 설명되지 않는 경로가 확인됐습니다.
조력 포인트 | ② 공정 사진의 대조
시공 당시의 공정별 사진을 순서대로 놓고 방수층의 시공 상태와 마감 전의 모습을 확인했습니다.
도면에서 정한 두께와 범위가 실제 사진에서 확인되지 않는 구간을 특정해, 다툴 자리를 그 구간으로 좁혔습니다.
조력 포인트 | ③ 항목별 견적의 확보
마감재 교체, 방수층 보수, 배관 연결부 수정으로 항목을 나누어 각각의 견적을 받았습니다.
항목마다 비용과 소요 기간을 적어 표로 만들고 어느 항목이 시공에서 비롯된 것인지 근거를 함께 붙였는데, 이렇게 나누어 두면 상대가 인정하는 항목부터 먼저 보수가 진행되고 다투는 항목만 절차로 넘어가므로 건물의 상태가 더 나빠지는 일을 막을 수 있습니다.
조력 포인트 | ④ 기간의 계산
민법 제670조와 민법 제671조가 정한 담보책임의 기간을 준공일과 인도일을 기준으로 계산했습니다.
기간이 남아 있는 항목과 그렇지 않은 항목을 구분해, 청구의 범위가 흔들리지 않도록 미리 정리했습니다.
조력 포인트 | ⑤ 임대 손실의 산정
임차인이 요구한 차임 감액과 실제로 조정된 금액을 계약서와 정산 자료로 확인했습니다.
누수가 이어진 기간과 감액이 이루어진 기간을 맞추어, 손해의 크기가 부풀지 않게 산정했습니다.
조력 포인트 | ⑥ 협의 여지의 유지
시공사가 인정하는 범위와 다투는 범위를 하나의 표로 만들어 협의의 출발점을 분명히 했습니다.
다투는 항목만 절차로 가져가고 나머지는 먼저 보수하도록 제안해, 건물의 상태가 더 나빠지지 않게 했습니다.
하자보수 청구 사건 사건의 결과와 판단
누수의 원인 가운데 방수와 배관에서 비롯된 부분이 인정되어 해당 항목의 보수 비용과 손해가 받아들여졌습니다.
• 누수 지점과 배관의 위치가 같은 축에서 확인된 점
• 도면과 공정 사진의 차이가 특정된 점
• 항목별 견적으로 비용이 나누어진 점
하자를 두고 다툴 때 전체가 부실하다는 주장은 힘이 세 보이지만, 실제로 인정되는 것은 원인이 확인된 항목과 그에 드는 비용입니다. 이 사건에서 결론을 가른 것은 도면과 공정 사진의 차이, 그리고 항목마다 나누어 받은 견적이었습니다. 누수를 발견하셨다면 물이 나온 자리와 시각을 사진과 영상으로 남기고, 위층의 설비 위치까지 함께 확인해 두시기 바랍니다. 보수를 요구할 때에는 기간을 정해 서면으로 남기는 것이 뒤의 다툼을 줄입니다.
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· 공용부분 하자 사건에서 원인과 기간을 감정 자료로 확정한 사건
적용법령
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 21일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
