공용부분 하자 사건에서 원인과 기간을 감정 자료로 확정한 사건
전부 승소
사건의 개요
아파트의 공용부분에서 생긴 하자를 두고 다툰 사건에서 원인과 발생 기간을 감정으로 확정하고 담보책임의 기간 안에 있음을 세워, 보수와 배상의 상당 부분을 인정받았습니다. 하자가 있다는 사실 자체는 양쪽 모두 처음부터 인정했습니다.
공용부분 하자 사건의 사실관계
실제로 겨룬 지점은 하자가 있는가가 아니라 그것이 언제 어디에서 비롯됐는가였고, 흩어진 몇 해를 감정으로 확정하는 일이 사건의 전부였습니다.
✔ 누수의 원인이 어느 부분에 있는지
✔ 책임을 물을 수 있는 기간이 남았는지
✔ 전세권자로서 어떤 청구가 가능한지
의뢰인들은 준공한 지 4년 된 480세대 아파트의 입주자 대표를 맡고 있었습니다. 지하 주차장과 옥상에서 물이 새는 일이 되풀이됐고 그때마다 부분 보수가 이루어졌지만 서너 달이 지나면 같은 자리에서 다시 문제가 생기는 일이 열세 번 되풀이됐습니다.
시공사는 입주 이후의 사용 과정에서 생긴 문제라고 주장했습니다. 관리가 제대로 되지 않아 생긴 것이지 시공에서 비롯된 것이 아니라는 취지였고, 그 사이 담보책임의 기간이 지나간 부분도 있다는 주장이 함께 나왔습니다.
발목을 잡고 있던 것은 원인을 가릴 방법이었습니다. 물이 새는 자리는 눈에 보였지만 그것이 시공에서 비롯된 것인지 관리에서 비롯된 것인지는 겉으로 확인되지 않았고, 그동안의 보수 기록도 여러 업체에 흩어져 있었습니다.
입주자 대표들이 서두르려 한 것은 관리비로 전면 보수를 진행하는 일이었습니다. 다만 손을 대는 순간 원인을 가릴 자리가 사라지므로, 이 시점에 가장 급한 것은 현재 상태를 감정으로 고정하는 일이었습니다.
공용부분 하자 사건에서 법무법인 KB의 조력
법무법인 KB가 잡은 방향은 보수를 서두르기 전에 원인과 기간을 감정으로 못 박는 것이었고, 흩어진 보수 기록을 모았습니다.
조력 포인트 | ① 전면 보수 계획을 붙잡아 둠
출발점은 관리비로 전면 보수를 진행하려던 계획을 붙잡아 두는 일이었습니다. 손을 대는 순간 원인을 가릴 자리가 사라집니다.
대신 응급한 부분만 최소한으로 처리하고 나머지는 그대로 두었으며, 그 판단이 감정의 근거를 지켜 냈습니다.
손대지 않고 남겨 둔 부분이 감정의 근거가 됐습니다.
조력 포인트 | ② 현재 상태의 감정
법원의 감정 절차를 통해 누수의 경로와 원인, 시공 당시의 상태를 제3자가 판정하도록 했습니다.
이 확인으로 다투는 대상 자체가 바뀌었는데, 관리 탓이라는 주장이 전문가의 판정 앞에서 정리됐습니다.
관리 탓이라는 주장이 전문가의 판정 앞에서 정리됐습니다.
조력 포인트 | ③ 발생 기간의 확정
관리사무소의 민원 접수 기록 62건과 그동안의 부분 보수 내역을 모아, 하자가 준공 11개월째부터 나타났다는 점을 표로 세웠습니다.
담보책임의 기간이 지났다는 주장이 나오는 자리이므로, 처음 나타난 시점을 날짜로 특정해 두었습니다.
처음 나타난 시점이 날짜로 특정되어 표에 담겼습니다.
조력 포인트 | ④ 보수 이력의 정리
여러 업체에 흩어져 있던 보수의 견적과 시공 내역을 모아 같은 자리에서 반복됐다는 점을 보였습니다.
한 번의 사고가 아니라 되풀이된 하자라는 흐름이 드러나면서, 원인에 관한 판단이 기울었습니다.
되풀이된 하자라는 흐름이 원인의 판단을 기울였습니다.
조력 포인트 | ⑤ 손해 범위의 산정
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조가 정한 담보책임을 근거로, 보수에 들어갈 1억 8,000만원과 그동안 관리비로 부담한 4,100만원을 항목별로 나누어 청구의 범위를 정했습니다.
이미 쓴 돈과 앞으로 쓸 돈을 갈라 두면 다툴 여지가 줄어들므로, 각 항목에 자료를 따로 붙였습니다.
이미 쓴 돈과 앞으로 쓸 돈을 갈라 두었습니다.
조력 포인트 | ⑥ 입주민 의사의 정리
보수의 방식과 비용의 부담에 관해 입주민의 뜻을 절차에 맞게 모아 서면으로 남겼습니다.
여러 사람이 얽힌 사안은 내부의 합의가 흔들리면 절차가 멈추므로, 그 부분을 먼저 정리해 두었습니다.
내부의 합의를 먼저 정리해 절차가 멈추지 않게 했습니다.
공용부분 하자 사건의 결과와 판단
법원은 감정 결과를 기초로 시공에서 비롯된 하자를 인정해 보수와 배상의 상당 부분을 받아들였습니다.
• 공용 배관 접합부가 원인으로 특정된 점
• 준공일 기준으로 기간이 남아 있던 점
• 상태를 덮지 않고 그대로 보존한 점
건물의 하자는 손을 대는 순간 원인을 가릴 자리가 사라지므로, 승패를 정하는 것은 불편의 크기가 아니라 상태가 남아 있는가입니다. 여기서 눈여겨보는 것은 주장의 논리가 아니라 제3자가 판정한 원인이고, 이 사건에서는 감정 결과와 민원 접수 기록이 그 몫을 했습니다. 여러 업체에 흩어져 있던 보수 이력도 힘이 됐습니다. 손대지 않고 남겨 둔 판단이 만들어 낸 결과이므로, 같은 자리에서 문제가 되풀이되면 그때마다 날짜와 사진을 남겨 두시고 원인을 가리기 전에 전면 보수를 진행하는 선택은 접으시는 것이 낫습니다.
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· 취업제한 명령 사건에서 업무의 실제 내용을 자료로 보여 기간을 좁힌 사건
적용법령
· 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조의2 (담보책임의 존속기간)
· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 (담보책임)
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 20일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
