임대차보증금 반환 소송, 계약서와 이체 내역 제출로 전액 승소 판결받은 사례
승소
사건의 개요
임대차보증금 반환 소송에서 계약서와 이체 내역 등 명확한 증빙자료를 확보하여 보증금 2,000만 원 전액과 지연손해금을 함께 지급받는 승소 판결을 받은 사례입니다.
임대차보증금 반환 소송, 계약 만료 후 보증금 2,000만 원 미반환으로 제기
의뢰인은 2021년 3월 상가 건물 1층을 월세 50만 원, 보증금 2,000만 원 조건으로 임차하여 음식점을 운영해왔습니다. 2년 계약기간이 만료되는 2023년 3월, 의뢰인은 임대인에게 계약 종료 의사를 밝히고 보증금 반환을 요청했으나 임대인은 '수리비용을 정산해야 한다', '다음 임차인이 들어오면 주겠다'는 등의 이유로 반환을 미루었습니다. 6개월이 지나도록 보증금이 반환되지 않자 의뢰인은 KB 법무법인을 찾아 법적 조치를 의뢰했습니다.
✔ 임대차 계약 종료 및 명도 완료 사실의 입증
✔ 보증금 2,000만 원 전액 지급 청구의 근거
✔ 임대인 주장 수리비용 공제 요구의 정당성 여부
✔ 지연손해금 기산일 및 이자율 산정
의뢰인은 2023년 3월 15일 계약 만료일에 맞춰 상가를 모두 비우고 열쇠를 임대인에게 반환했으나, 임대인은 '벽지 훼손, 주방 시설 파손' 등을 이유로 수리비 500만 원을 공제하겠다고 주장하며 보증금 1,500만 원만 돌려주겠다고 통보했습니다. 의뢰인은 입주 당시부터 벽지 일부가 낡았고 주방 시설은 정상적인 사용에 따른 자연 마모일 뿐이라고 반박했으나, 임대인은 이를 받아들이지 않았습니다.
임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 돌려주고 임대인은 보증금을 돌려주며, 두 의무는 서로 맞물려 있습니다. 민법 제618조가 정한 임대차의 구조에서 보증금은 차임과 손해를 정산하고 남는 돈이므로, 임대인이 수리비를 공제하려면 그 손해가 통상의 사용 범위를 넘어섰고 임차인의 책임으로 생겼다는 점을 임대인 쪽에서 보여야 합니다. 통상의 사용에 따른 마모까지 임차인이 되돌려 놓아야 하는 것은 아니라는 것이 실무에서 받아들여지는 기준입니다.
의뢰인은 계약서 원본, 보증금 2,000만 원 이체 내역, 월세 납부 기록, 명도 당시 촬영한 상가 내부 사진, 임대인과의 문자 메시지 등을 모두 보관하고 있었으나 법적 절차에 익숙하지 않아 이를 어떻게 활용해야 할지 몰랐습니다. 임대인이 계속 반환을 미루자 추가 손실이 발생할 것을 우려해 KB 법무법인에 소송 대리를 의뢰했고, 담당 변호사는 즉시 증거자료를 검토한 뒤 소액사건심판 절차로 보증금 반환 청구 소송을 제기했습니다.
소송 과정에서 임대인 측은 여전히 수리비 500만 원 공제를 주장했으나, 구체적인 수리 견적서나 실제 수리 증빙을 제출하지 못했습니다. 반면 의뢰인 측은 입주 당시와 퇴거 당시 상가 상태를 비교할 수 있는 사진, 통상적인 영업 사용 범위 내에서 발생한 마모임을 입증하는 자료, 계약서상 특약에 원상복구 범위가 명시되지 않았음을 근거로 임대인 주장의 부당성을 반박했습니다.
임대차보증금 반환 소송, 증빙자료 체계화와 법리 구성으로 전액 승소 이끌어냄
법무법인 KB는 의뢰인이 보유한 모든 증빙자료를 시간순으로 정리하고, 임대차 계약 성립부터 종료, 명도, 보증금 반환 청구에 이르는 전 과정을 법률관계로 재구성했습니다. 특히 임대인의 수리비 공제 주장에 대응하여 민법상 원상회복 의무의 범위와 입증책임 소재를 명확히 하고, 보증금 전액 반환 청구와 함께 명도일 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 함께 청구하는 전략을 수립했습니다. 소액사건심판 절차의 신속성을 활용해 3개월 내 판결을 목표로 했습니다.
조력 포인트 | ① 계약서·이체 내역·명도 증빙의 체계적 제출
담당 변호사는 의뢰인이 제출한 자료 중 임대차 계약서 원본, 보증금 2,000만 원 이체 확인증(은행 거래내역서), 2년간의 월세 납부 기록, 명도 완료 당시 촬영한 상가 내부 사진(타임스탬프 포함), 열쇠 반환 확인 문자 메시지를 시간 순서대로 정리해 증거 목록을 작성했습니다. 이는 계약 체결, 이행, 종료, 명도라는 4단계를 명확히 입증하는 구조였습니다.
특히 명도 당일 의뢰인이 촬영한 상가 내부 사진은 벽지와 주방 시설의 상태가 통상적인 사용 범위 내 마모 수준임을 보여주었고, 임대인이 주장하는 '훼손'이 입주 당시부터 존재했거나 자연 마모에 해당함을 시각적으로 입증했습니다. 또한 계약서에 원상복구의 범위를 정한 특약이 없었으므로, 통상의 사용에 따른 마모는 임차인의 책임이 아니라는 기준을 그대로 적용할 수 있다는 점을 강조했습니다.
조력 포인트 | ② 임대인 수리비 주장에 대한 입증책임 전환 법리 구성
통상의 사용에 따른 마모까지 원상회복의 대상으로 삼지는 않는다는 것이 실무의 기준입니다. 담당 변호사는 이 기준을 근거로 임대인이 수리비를 공제하려면 ① 손해가 통상 사용 범위를 넘어섰고 ② 그것이 임차인의 귀책사유로 발생했음을 입증해야 한다는 법리를 준비서면에 명시했습니다.
임대인 측은 구체적인 수리 견적서, 시공 전후 사진, 실제 수리비 지출 증빙을 제출하지 못했으므로, 법원은 임대인 주장을 뒷받침할 증거가 없다고 판단할 수밖에 없었습니다. 반면 의뢰인 측은 입주 당시 상태 확인서(계약서 첨부)와 퇴거 당시 사진을 대조하여 2년간 음식점 영업에 따른 자연 마모일 뿐 고의·과실에 의한 훼손이 아님을 입증했습니다.
조력 포인트 | ③ 보증금 전액 및 지연손해금 청구로 실질 회복 극대화
담당 변호사는 보증금 2,000만 원 전액의 반환과 함께, 명도일 다음 날인 2023년 3월 16일부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 청구했습니다. 지연손해금은 민법 제397조가 정한 금전채무의 특칙에 따르고, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 이율이 적용됩니다. 이는 임대인이 정당한 이유 없이 6개월 이상 보증금을 보유한 데 대한 손해 배상 성격입니다.
소장에는 '임대차가 종료하면 임대인의 보증금 반환 의무는 곧바로 이행되어야 하며, 정당한 사유 없이 지체하면 민법 제397조에 따라 지연손해금을 부담한다'는 법리를 명시했습니다. 법원은 이를 받아들여 보증금 2,000만 원과 2023년 3월 16일부터의 지연손해금을 함께 지급하라는 판결을 선고했습니다.
임대차보증금 반환 소송, 보증금 2,000만 원 전액 및 지연손해금 승소 판결
법원은 소액사건심판 절차로 진행된 본 소송에서 의뢰인의 청구를 전부 인용하여, 임대인에게 보증금 2,000만 원 전액과 2023년 3월 16일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고했습니다. 소송 제기 후 약 3개월 만에 나온 판결이었고, 임대인은 항소하지 않아 판결은 그대로 확정되었습니다. 의뢰인은 판결 확정 후 2주 내에 보증금 전액과 약 120만 원의 지연손해금을 지급받았습니다.
• 계약서 원본과 보증금 이체 내역으로 임대차 관계 및 보증금 액수 명확히 입증
• 명도 완료 사진과 열쇠 반환 문자로 계약 종료 및 반환 의무 발생 시점 특정
• 임대인의 수리비 공제 주장에 대한 구체적 증빙 부재 및 입증책임 불이행
• 통상의 사용에 따른 마모는 원상회복 대상이 아니라는 기준을 자료로 뒷받침한 점
• 지연손해금 청구로 임대인의 부당 보유 기간에 대한 손해 배상 실현
본 사건은 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 계약서와 이체 내역, 명도 증빙 등 기본 자료만으로도 법원으로부터 보증금 전액과 지연손해금을 지급받을 수 있음을 보여줍니다. 임대인이 수리비 등을 이유로 보증금 일부를 공제하려 할 때는 그 손해가 임차인의 귀책사유로 발생했음을 임대인이 입증해야 하며, 통상적인 사용에 따른 마모는 원상회복 대상이 아니라는 점을 명심해야 합니다.
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· 임대차 보증금 회수에서 대항요건이 유지된 사실을 세워 보증금을 지켜 낸 사건
적용법령
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 20일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
