지상권과 저당 | 남의 땅 위에 있는 건물은 어떻게 되나요?
핵심 요약 답변
민법 제279조의 지상권은 타인의 토지에 건물이나 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다.
최단 존속기간은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년입니다.
민법 제356조의 저당권은 등기의 순서로 우선변제의 순위가 정해지므로, 땅과 건물의 등기부를 각각 보셔야 합니다.
상세 답변
지상권과 저당 | 땅 위의 건물을 둘러싼 세 가지 권리
| 구분 | 지상권(민법 제279조) | 저당권(민법 제356조) | 유치권(민법 제320조) |
|---|---|---|---|
| 성격 | 타인의 토지를 사용할 권리 | 담보 부동산에서 우선변제를 받을 권리 | 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제까지 유치할 권리 |
| 최단 존속기간 | 견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년, 공작물 5년 | 정해진 존속기간이 없음 | 점유가 계속되는 동안 |
| 등기 | 등기하면 새 소유자에게도 주장 가능 | 등기의 순서로 순위가 정해짐 | 등기가 아니라 점유가 요건 |
| 핵심 쟁점 | 권리의 형태와 등기 여부 | 땅과 건물 가운데 어디에 걸려 있는지 | 점유의 개시 시점과 채권의 존재 |
| 확인 자료 | 등기부와 사용의 근거가 된 계약 | 등기부의 설정 순서 | 현장의 점유 상태와 공사 관련 자료 |
지상권과 저당 | 핵심 사항
「민법」 제279조는 지상권자가 타인의 토지에 건물이나 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 권리를 갖도록 정하고 있습니다. 빌려 쓰는 임대차와는 성격이 다르고, 등기가 되어 있는지에 따라 새 소유자에게 주장할 수 있는 범위가 달라집니다.
「민법」 제356조는 저당권자가 담보로 제공된 부동산에서 우선변제를 받을 권리를 갖도록 하고 있어, 땅과 건물 가운데 어느 쪽에 담보가 걸려 있는지에 따라 이후 절차가 크게 갈립니다.
공사대금이 남아 있는 사안이라면 「민법」 제320조가 정한 유치권이 함께 문제 됩니다. 건물에 관해 생긴 채권이 남아 있으면 점유를 둘러싼 다툼이 이어지므로, 현장의 상태부터 확인해야 합니다.
지상권과 저당 | 필수 주의 사항
서류만 보고 판단하는 것이 가장 위험합니다. 현장에 누가 어떤 이유로 들어와 있는지는 등기부에 드러나지 않으므로, 반드시 직접 확인해 두어야 합니다.
오래 써 왔다는 사정만 믿고 있는 것도 곤란합니다. 사용의 경위와 기간이 함께 살펴지는 구조라, 관련 자료를 시기별로 정리해 두지 않으면 주장할 근거가 남지 않습니다.
경매로 나온 건물을 서둘러 사는 일 역시 조심해야 합니다. 땅에 관한 권리 관계를 함께 확인하지 않으면 건물만 얻고 쓸 근거는 얻지 못하는 결과가 됩니다.
지상권과 저당 | 실제 대응 순서
먼저 땅과 건물의 등기부를 각각 떼어 권리가 설정된 순서를 시간 순으로 정리합니다. 무엇이 먼저 설정되었는지가 이후 다툼의 방향을 결정합니다.
다음으로 사용의 근거가 된 계약과 그동안의 이체 기록을 모읍니다. 오랜 기간 오간 돈의 흐름은 관계의 성격을 보여 주는 자료가 됩니다.
마지막으로 현장의 점유 상태를 확인해 사진과 함께 남깁니다. 누가 언제부터 들어와 있는지가 확인되면 청구할 수 있는 내용이 정해집니다.
지상권과 저당 | 변호사 선임이 필요한 이유
권리의 종류에 따라 청구할 수 있는 내용이 완전히 달라지기 때문에, 관계를 먼저 정리하지 않으면 절차 자체를 잘못 고르게 됩니다.
「민법」 제213조는 소유자가 그 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있도록 정하고, 「민법」 제214조는 방해의 제거와 예방을 청구할 수 있도록 정하고 있어 어느 쪽을 구할지부터 갈립니다.
등기의 순서와 현장의 점유가 어긋나는 사안에서는 서류와 현장을 함께 읽어 낼 필요가 있고, 그 대조를 빠뜨리면 뒤에 되돌리기 어려운 결과가 남습니다.
지상권과 저당 | 법무법인 KB의 강점
법무법인 KB는 누가 옳은지를 먼저 따지지 않습니다. 땅과 건물의 등기부를 나란히 놓고 권리가 설정된 순서를 자료로 세우는 방식으로 시작해 왔습니다.
오랜 기간 오간 이체 기록과 계약의 흔적을 대조해 사용의 근거가 어떤 형태로 남아 있는지를 가르고, 확인된 형태에 맞추어 청구의 종류를 정하는 순서로 진행합니다.
협의로 정리될 여지가 있는 사안에서는 서로의 권리 관계를 먼저 확인해 건네, 다투지 않고도 끝날 수 있는 길을 함께 남겨 두고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 땅 주인이 나가라고 합니다.
A. 건물을 소유하면서 땅을 쓰는 근거가 무엇인지 먼저 확인하셔야 하고, 등기와 계약의 내용이 그 기준입니다.
Q. 등기 없이 오래 써 왔습니다.
A. 사용의 경위와 기간이 함께 살펴지므로, 관련 자료를 시기별로 정리해 두시는 편이 낫습니다.
Q. 경매로 나온 건물을 사도 되나요?
A. 땅에 관한 권리 관계를 반드시 함께 확인하셔야 하고, 서류와 현장을 모두 보는 것이 안전합니다.
관련 법령 (출처)
· 민법 제279조
· 민법 제356조
· 민법 제320조
· 민법 제213조
· 민법 제214조
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작성·감수 변호사
본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 20일
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