계약금 해약 | 계약금을 포기하면 언제까지 물릴 수 있나요?

민법 제565조는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 해제할 수 있게 합니다.
상대가 이미 이행에 착수했다면 계약금만으로는 물릴 수 없습니다.
계약서에 위약금이 적혀 있으면 민법 제398조의 손해배상액 예정으로 추정되므로, 그 문구부터 살펴보셔야 합니다.

계약금 해약 | 계약금만으로 물릴 수 있는지

계약금 해약 | 핵심 사항

「민법」 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금 등을 상대방에게 교부한 때에는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 규정하는데, 받은 쪽이 물리려면 배액을 돌려주어야 한다는 점이 자주 잊힙니다.

이행에 착수했다는 것은 잔금 일정에 맞춰 대출을 실행했거나 중도금을 보낸 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 어느 시점에 무엇을 했는지가 자료로 남아 있어야 하고, 문자와 이체 내역이 그대로 근거가 됩니다.

「민법」 제398조는 손해배상액의 예정과 위약금에 관해 정하고 있어, 계약서에 금액을 미리 적어 두었다면 그 문구가 먼저 적용됩니다. 적어 둔 금액이 지나치게 무거운 경우에는 조정될 여지가 있지만 그 판단에는 계약의 경위가 함께 살펴집니다.

계약금 해약 | 필수 주의 사항

통보를 받고 즉답부터 보내는 일은 서두를 일이 아닙니다. 답을 보내는 순간 선택지가 하나로 줄어듭니다.

구두로 정한 내용을 그대로 두는 것도 좋을 것이 없습니다. 나중에 확인하기 어려워, 짧게라도 문자로 남겨 두시기를 권합니다.

가계약금이라는 이름이니 다르겠거니 여기시면 곤란합니다. 이름이 아니라 어떤 합의로 오간 돈인지가 기준입니다.

계약금 해약 | 실제 대응 순서

먼저 그때까지의 준비 상황을 날짜와 함께 모읍니다. 대출 승인과 실행 예약, 인테리어나 이사 계약처럼 이행에 들어갔음을 보여 주는 자료가 핵심입니다.

다음으로 계약서의 위약 문구가 어디까지 포함하는지 해석합니다. 문구가 정한 범위와 실제 손해의 범위가 다르다면 어느 쪽으로 청구할지가 여기서 갈립니다.

마지막으로 오간 금액과 지출 비용을 항목으로 나눕니다. 영수증과 계약서가 그대로 근거가 되고, 손해를 줄이려 한 노력도 함께 자료가 됩니다.

계약금 해약 | 변호사 선임이 필요한 이유

같은 사실관계라도 이행 착수를 어떻게 보느냐에 따라 계약금만 오가는 사안과 지출 비용까지 정산하는 사안으로 갈립니다.

「민법」 제548조는 계약이 해제된 때 각 당사자가 상대방에게 원상회복 의무를 지도록 정하고 있어, 되돌릴 범위를 미리 정리해 두면 다툼이 줄어듭니다.

위약금 문구가 있는 사안에서는 그 금액이 조정될 여지가 있는지까지 놓고 보아야 청구의 방향이 정해집니다.

계약금 해약 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 배액을 받고 끝낼지부터 정하지 않습니다. 이미 이행에 착수했는지를 먼저 세웁니다.

대출과 계약의 날짜를 통보 시점과 나란히 놓아 착수 여부를 가른 뒤, 정산의 범위를 넓히는 순서로 진행합니다.

소를 제기하기 전에 항목과 금액을 붙인 정리안을 보내 협의가 움직이도록 하는 일도 함께 합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제565조

· 민법 제398조

· 민법 제548조

· 민법 제390조

· 민법 제393조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 20일

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