상가 계약갱신 | 계약 기간이 끝나면 나가야 하나요?
핵심 요약 답변
상가건물 임대차보호법 제10조의 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있습니다.
갱신을 포함한 전체 임대차기간은 10년을 넘지 못하고, 차임의 증액은 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 5퍼센트를 넘지 못합니다.
구두로 오간 이야기는 뒤에 확인되지 않으므로, 요구는 남는 방식으로 하셔야 합니다.
상세 답변
상가 계약갱신 | 갱신을 요구할 때 정해져 있는 것
| 확인 항목 | 정해진 기준 | 필요한 자료 |
|---|---|---|
| 요구의 시기 | 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 | 계약서와 남은 기간의 계산표 |
| 갱신의 한도 | 갱신을 포함한 전체 임대차기간 10년 | 최초 계약일과 갱신 이력 |
| 차임의 증액 | 5퍼센트를 넘지 못함 | 기존 차임과 요구받은 금액 |
| 거절 사유 | 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실 등 | 납부 내역과 연체 시점 |
| 대항 요건 | 건물의 인도와 사업자등록 신청의 다음 날부터 | 사업자등록증과 등기부 |
상가 계약갱신 | 핵심 사항
「상가건물 임대차보호법」 제10조는 임차인이 계약 기간 만료 전 정해진 기간에 계약갱신을 요구할 수 있도록 하면서 그 기간을 최초 임대차 기간을 포함해 일정 기간으로 정하고 있는데, 요구할 수 있는 시기가 정해져 있으므로 만료일을 달력에 표시해 두어야 합니다.
차임을 여러 차례 밀렸거나 임대인의 동의 없이 전대한 경우 등 거절 사유도 정해져 있습니다. 본인에게 해당하는 사유가 있는지 먼저 확인해야 하고, 밀린 차임이 있다면 그 정리가 우선입니다.
「상가건물 임대차보호법」 제11조는 차임과 보증금의 증액 청구에 관해 정하면서 증액의 한도를 두고 있습니다. 갱신은 되더라도 조건이 달라질 수 있어 인상 요구의 근거와 한도를 함께 확인해야 합니다.
상가 계약갱신 | 필수 주의 사항
계속하고 싶다는 뜻을 전화로만 전하고 넘어가는 일은 하지 않으셔야 합니다. 그 통화는 나중에 어디에도 남지 않아, 요구가 없었다는 주장을 되받을 근거가 사라집니다.
만료일이 다가온 뒤에 알아보기 시작하는 것도 위험합니다. 요구할 수 있는 시기가 지나면 그 자체로 다툴 수 없게 됩니다.
밀린 차임을 그대로 둔 채 갱신만 요구하는 것 역시 좋을 것이 없습니다. 거절 사유에 해당하는지가 먼저 확인되므로, 정리한 사실을 자료로 남겨 두는 편이 낫습니다.
상가 계약갱신 | 실제 대응 순서
먼저 계약서의 만료일을 기준으로 요구할 수 있는 기간을 계산해 표로 만듭니다. 남은 날짜가 눈에 보여야 다음 순서가 정해집니다.
다음으로 그 기간 안에 문자나 내용증명처럼 남는 방식으로 요구합니다. 앞서 통화가 있었다면 그 일시와 취지도 함께 적어 이전의 뜻이 이어진다는 점을 남겨 두어야 합니다.
마지막으로 사업자등록의 주소와 면적이 실제 임대차와 맞는지 확인합니다. 어긋난 부분이 있으면 미리 정정해 두셔야 합니다.
상가 계약갱신 | 변호사 선임이 필요한 이유
요구의 시점이 하루 차이로 갈리는 사안이 있어, 계산의 기준을 잘못 잡으면 되돌릴 방법이 없습니다.
「상가건물 임대차보호법」 제3조는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기도록 정하고 있어, 건물이 팔린 경우에는 이 요건부터 확인해야 합니다.
「민법」 제623조가 정한 임대인의 의무처럼 계약의 다른 부분이 함께 문제 되는 사안이라면, 협의의 폭을 숫자로 계산해 두어야 조건이 움직입니다.
상가 계약갱신 | 법무법인 KB의 강점
법무법인 KB는 인상 조건을 두고 먼저 다투지 않습니다. 요구가 언제 어떤 방식으로 이루어졌는지부터 세웁니다.
통화 기록과 서면을 함께 붙여 시점을 확정한 뒤 거절 사유에 해당하는지를 항목별로 대조하는 순서를 지킵니다.
인근 시세로 협의의 폭을 미리 계산하고 합의한 내용을 계약서에 항목별로 다시 적게 하는 일까지 함께 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 건물이 팔리면 어떻게 되나요?
A. 새 소유자에게 대항할 수 있는지가 문제 되므로, 인도와 사업자등록 요건을 갖추었는지 먼저 확인하셔야 합니다.
Q. 재건축을 이유로 거절당했습니다.
A. 정해진 사유에 해당하는지 확인이 필요하고, 계약 당시 그런 계획이 고지되었는지도 함께 살펴집니다.
Q. 한 번 밀린 적이 있습니다.
A. 밀린 횟수와 금액이 함께 확인되므로, 이미 정리했다면 그 사실을 자료로 남겨 두시는 편이 낫습니다.
관련 법령 (출처)
· 민법 제618조
· 민법 제623조
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작성·감수 변호사
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 20일
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