공사대금 유치권 | 대금을 못 받으면 건물을 붙잡고 있어도 되나요?

민법 제320조는 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제기가 도래한 때에 변제받을 때까지 물건을 유치할 권리를 정합니다.
점유가 불법행위로 시작된 경우에는 인정되지 않고, 점유를 잃으면 유치권도 함께 사라집니다.
그래서 다투어지는 자리는 대금이 아니라 점유의 계속이므로, 출입 관리와 공과금 명의를 달마다 남기셔야 합니다.

공사대금 유치권 | 유치권이 인정되기 위한 요건

공사대금 유치권 | 핵심 사항

「민법」 제320조는 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 권리를 정하고 있어, 관건이 되는 것은 대금을 못 받았는가가 아니라 그 건물을 실제로 계속 점유해 왔는가입니다.

출입이 어떻게 관리됐는지, 자재와 장비가 어떤 상태로 놓여 있었는지, 전기와 수도가 누구 이름으로 쓰였는지가 나란히 살펴지기 때문에 관리의 흔적을 달마다 남겨 두시면 비운 기간이 있어도 점유가 끊기지 않았음을 보일 수 있습니다.

민법 제664조는 도급의 구조를 정하고 있어, 채권의 범위부터 확정해야 권리의 범위도 정해집니다.

공사대금 유치권 | 필수 주의 사항

출입구를 잠가 아무도 못 들어오게 하시는 것은 서두를 일이 아닙니다. 권리를 지키기 전에 새로운 다툼이 먼저 생깁니다.

관리 기록을 남기지 않고 자재만 두어 두시는 것은 도움이 되지 않습니다. 자재만 두어 둔 형식적인 점유로 읽히기 쉽습니다.

대금을 요구한 사실을 구두로만 남기시는 것은 오히려 불리해집니다. 뒤에 대금을 요구한 사실이 있었는지 자체가 다투어집니다.

공사대금 유치권 | 실제 대응 순서

먼저 출입 기록과 전기·수도 사용 내역을 월별로 모아 관리의 흐름을 정리합니다.

다음으로 현장에 둔 자재와 장비의 목록을 사진과 구입 내역으로 확인해 둡니다.

끝으로 미지급 대금의 범위를 기성 내역과 입금 기록으로 확정합니다.

공사대금 유치권 | 변호사 선임이 필요한 이유

점유의 계속은 여러 기록을 이어 붙여야 드러나서 무엇을 모을지 먼저 가려야 합니다.

채권의 범위가 정해져야 권리의 범위도 정해지므로 순서를 지켜야 합니다.

건물이 넘어가는 상황에서는 대응의 시점이 결과를 크게 좌우합니다.

공사대금 유치권 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 점유를 새로 강화하는 대신 이미 있었던 점유를 자료로 되살리는 데서 시작합니다.

출입 기록과 사용 내역을 월별로 이어 붙여 끊기지 않은 흐름을 만들어 냅니다.

협의 창구도 서면으로 열어 드리는데, 합리적인 제안을 이어 온 기록이 판단의 자리에서 요구에 무게를 싣기 때문입니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제664조

· 민법 제665조

· 민법 제667조

· 민법 제618조

관련 질문

· 공사대금 유치권 | 건물을 점유하면 대금을 받을 수 있나요?

· 유치권 행사 | 공사대금을 못 받으면 건물을 점유해도 되나요?

· 추가 공사대금 | 말로 시킨 추가 공사, 대금을 받을 수 있나요?

작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 20일

※ 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 김태안 이준재 정민수