수원 아파트 하자보수 변호사 | 입주 후 몇 년까지 요구할 수 있나요?

입주 뒤에 발견된 하자도 기간 안이라면 청구할 수 있고, 「집합건물의소유및관리에관한법률」 제9조가 담보책임의 근거입니다.
보수를 구할지 그에 갈음하는 배상을 구할지는 「민법」 제667조가 정하고 있습니다.
행사 기간은 하자의 종류마다 다르므로 입주 시점과 발견 시점을 먼저 기록해 두시는 것이 필요합니다.

수원 아파트 하자보수 | 하자 청구의 뼈대

수원 아파트 하자보수 | 제1 쟁점 — 누구에게 무엇을 구하는가

아파트 하자 문제에서 상대를 잘못 고르면 시간만 흘러가는데, 「집합건물의소유및관리에관한법률」 제9조는 건물을 건축하여 분양한 자가 구분소유자에게 담보책임을 지도록 정하고 있어 시공사와 분양자 가운데 누구를 상대로 할지가 먼저 정해져야 하고, 「집합건물의소유및관리에관한법률」 제9조의2는 그 책임을 물을 수 있는 기간을 하자의 종류에 따라 나누어 두고 있습니다.

세대 안의 마감 하자와 공용부분의 구조 하자는 절차도 달라서, 전유부분은 구분소유자가 직접, 공용부분은 입주자대표회의나 관리단이 모아서 청구하는 것이 일반적이므로 어느 쪽 문제인지부터 갈라야 합니다.

수원 아파트 하자보수 | 제2 쟁점 — 보수인가 돈인가

「민법」 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있으면 상당한 기간을 정해 보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 구할 수 있도록 정하고 있고, 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수 청구를 제한하고 있습니다.

실무에서는 시공사가 보수를 약속만 하고 미루는 일이 잦아 결국 금액으로 정리하게 되는데, 이때 「민법」 제668조가 정한 해제의 요건까지 검토하면 협상의 폭이 넓어지고, 감정 결과가 나오기 전에 합의하면 실제 보수비보다 적은 금액으로 마무리되는 경우가 많으므로 순서를 지켜야 합니다.

수원 아파트 하자보수 | 제3 쟁점 — 기간은 하자마다 다르게 흐른다

가장 많이 놓치는 것이 기간이며, 「민법」 제671조는 토지와 건물 등 공작물에 관한 담보책임의 존속기간을 따로 정하고 있고, 「민법」 제670조는 그 밖의 경우의 기간을 두고 있어 대상에 따라 적용 조문이 달라집니다.

「집합건물의소유및관리에관한법률」 제9조의2는 마감공사와 구조부를 나누어 기간을 정하고 있으므로 균열이 언제 나타났는지, 누수가 어느 시점부터였는지를 사진과 관리사무소 접수 기록으로 남겨 두면 기간 다툼에서 크게 유리해집니다.

수원 아파트 하자보수 | 실무 포인트

증거는 시간 순서로 쌓아야 힘이 생기는데, 하자를 발견한 날짜가 찍힌 사진과 관리사무소 접수증, 시공사의 답변 문자를 한 폴더에 모아 두면 그 자체로 경과표가 되고 감정 단계에서도 그대로 쓰입니다.

수원처럼 같은 시기에 지어진 단지가 모여 있는 지역에서는 인접 동에서 같은 하자가 확인되는 경우가 있어, 단지 차원에서 자료를 모으면 시공상의 원인을 밝히기가 훨씬 수월해집니다.

수원 아파트 하자보수 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 건설 담당 변호사는 하자 사건을 감정에서 시작하지 않습니다. 먼저 분양계약서와 사용검사 시점을 확인해 적용될 기간을 확정하고, 전유부분과 공용부분을 나눈 목록을 만들어 청구의 주체와 상대를 정리합니다.

협의가 가능한 사건에서는 보수 일정과 이행을 담보할 방법을 문서로 정해 약속이 미뤄지지 않게 하고, 협의가 어려우면 감정 항목을 미리 설계해 실제 보수비가 빠짐없이 반영되도록 준비합니다.

관련 법령 (출처)

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조의2

· 민법 제667조

· 민법 제671조

· 민법 제668조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 18일

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