전세보증금 반환 지연 변호사 | 계약이 끝났는데 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

주택임대차보호법 제3조는 인도와 주민등록을 갖추면 대항력이 생긴다고 정합니다.
주택임대차보호법 제3조의2는 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 정합니다.
이사를 서두르면 그 요건이 깨져 순위를 잃을 수 있습니다.

전세보증금 반환 지연 | 보증금 회수에서 확인할 것

전세보증금 반환 지연 | 핵심 사항

계약 기간이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는 상황에서 가장 먼저 확인할 것은 자신이 어떤 지위에 있는지인데, 주택임대차보호법 제3조는 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생긴다고 정하고 있습니다.

여기에 확정일자까지 갖추면 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 지위가 더해지며, 이 두 가지가 갖추어져 있는지에 따라 취할 수 있는 방법과 회수 가능성이 완전히 달라집니다.

전세보증금 반환 지연 | 필수 주의 사항

가장 위험한 선택은 새 집으로 먼저 옮기는 것입니다. 짐을 빼고 주민등록을 옮기면 대항력의 기초가 사라져 그동안 지켜 온 순위를 잃게 되고, 그 뒤에 무엇을 해도 회수 가능성이 크게 줄어듭니다.

부득이 옮겨야 한다면 그 전에 순위를 유지할 수 있는 절차를 밟아 두어야 하며, 이 순서를 바꾸면 되돌릴 방법이 없으므로 이사 날짜를 잡기 전에 확인하는 편이 낫습니다.

전세보증금 반환 지연 | 실제 대응 순서

1. 계약서와 주민등록, 확정일자를 모아 자신의 지위를 확정합니다. 둘째, 등기부를 떼어 선순위 권리와 채권 최고액을 확인해 실제 회수 가능한 범위를 가늠합니다.
2. 계약이 끝났다는 점과 반환을 요구한다는 점을 서면으로 남깁니다. 넷째, 이사가 필요하면 순위를 유지하는 절차를 먼저 밟습니다. 다섯째, 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액 보증금의 우선 변제에 해당하는지도 함께 확인해 대비합니다.

전세보증금 반환 지연 | 변호사 선임이 필요한 이유

이 유형은 법리보다 순서의 문제여서 무엇을 먼저 하느냐에 따라 같은 사건이 전액 회수로도 끝나고 순위를 잃어 한 푼도 못 받는 결과로도 끝나는데, 그 갈림길은 대체로 이사와 주민등록을 옮기는 시점에 있습니다.

민법 제618조가 정한 임대차의 구조와 민법 제623조가 정한 임대인의 의무를 함께 보아야 하는 사안도 있어, 보증금 반환만 다툴지 다른 청구를 함께 걸지도 자료를 보고 정해야 합니다.

전세보증금 반환 지연 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 상담에서 이사 예정일부터 묻는데 그 날짜가 이 사건에서 가장 되돌릴 수 없는 선택이 이루어지는 시점이기 때문입니다.

등기부와 계약서를 함께 놓고 실제 회수 가능한 범위를 먼저 가늠한 뒤, 그 범위에 맞추어 어느 절차를 밟을지 정합니다. 순위를 유지해야 하는 사안에서는 이사 일정을 절차에 맞추어 다시 잡도록 안내합니다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제3조

· 주택임대차보호법 제3조의2

· 주택임대차보호법 제8조

· 민법 제618조

· 민법 제623조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 09월 07일

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