민사·행정

보증금 반환 분쟁 조정, 원상회복 범위를 나누어 조정을 성립시킨 사례

조정 성립

작성자
댓글 0건 조회 157회 작성일 26-08-05 09:45

사건의 개요

의뢰인은 원상회복 비용을 이유로 보증금의 절반 가까이를 돌려받지 못했고, 통상의 마모와 책임 있는 훼손을 항목별로 나누어 하나씩 대조한 끝에 조정을 성립시켰습니다. 임대인은 시설 상태 전반을 문제 삼으며 보증금의 절반 가까이를 공제하겠다고 통보한 상태였습니다. 법무법인 KB는 통상의 사용에 따른 마모와 임차인의 책임 있는 훼손을 항목별로 나누어 대조했습니다.

보증금 반환 분쟁 조정 사건의 사실관계

의뢰인은 상가 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환을 요구했으나 임대인은 원상회복이 되지 않았다며 상당한 금액의 공제를 주장했는데, 견적서는 제시되었지만 그 금액이 어떻게 산정됐는지에 관한 근거는 어디에도 없었습니다.

✔ 원상회복 범위의 구분

✔ 공제 금액의 산정 근거

✔ 반환 지연에 따른 이자

의뢰인은 여러 해 동안 같은 자리에서 영업을 이어 왔습니다. 계약이 끝나 시설을 정리하고 열쇠를 넘긴 뒤 보증금 반환을 요구했으나, 임대인은 내부 전체를 원래대로 돌려놓아야 한다며 반환을 미루었습니다.

임대인이 제시한 견적서에는 바닥재와 벽면, 조명, 배관까지 포함되어 있었습니다. 그러나 상당 부분은 임차 당시부터 있던 시설이거나 여러 해 사용하면서 자연히 낡은 부분이었고, 어떤 기준으로 산정했는지에 대한 설명은 끝내 나오지 않았습니다.

민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정하고 있습니다. 통상의 사용으로 생긴 마모는 사용의 대가에 이미 포함된 것으로 봅니다.

문제는 시간이었는데, 의뢰인은 새 점포의 보증금을 마련해야 하는 상황이었고 반환이 미뤄지는 동안 자금 계획 전체가 흔들리고 있었습니다. 소송으로 가면 결론까지 상당한 기간이 필요했습니다.

보증금 반환 분쟁 조정에서 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 전부 아니면 전무의 다툼으로 끌고 가지 않았습니다. 의뢰인에게 필요한 것은 승패의 확인이 아니라 자금이 제때 돌아오는 것이었기 때문입니다.

조력 포인트 | ① 입주 시점 상태의 확인

계약 당시 촬영한 사진과 인수 목록을 찾아 입주 시점의 시설 상태를 먼저 확정했는데, 원상회복은 원래 상태를 기준으로 하는 것이므로 그 기준점이 정해지지 않으면 어떤 항목도 다툴 수 없기 때문입니다.

일부 항목은 임차 당시 이미 노후한 상태였고 그 모습이 사진에 그대로 남아 있어, 견적서에서 그 항목들을 가장 먼저 걷어 냈습니다.

조력 포인트 | ② 마모와 훼손의 구분

여러 해의 통상적인 영업으로 생긴 마모와 임차인의 책임 있는 훼손을 항목별로 나누었는데, 벽면 변색과 바닥 눌림은 전자에 속하고 임의로 뚫은 구멍은 후자에 속합니다.

구분한 결과를 표로 만들어 각 항목마다 근거 사진을 붙였습니다. 다툼의 대상이 금액에서 항목으로 옮겨 가면 협의가 가능해집니다.

조력 포인트 | ③ 견적 금액의 검증

임대인이 제시한 견적을 자재비와 시공비로 나누어 시장 가격과 대조했습니다. 일부 항목은 실제 시공 범위보다 넓게 잡혀 있었습니다.

별도의 업체 견적을 받아 비교 자료로 제출했는데, 하나의 견적만 놓고 다투면 근거 없는 흥정이 되지만 두 개를 나란히 놓으면 차이가 생긴 이유를 항목마다 따질 수 있게 됩니다.

조력 포인트 | ④ 반환 지연의 정리

민법 제387조는 기한이 정해지지 않은 채무의 경우 채무자가 이행 청구를 받은 때부터 지체 책임이 있다고 정하고 있습니다. 반환 요구 시점을 서면으로 남겨 기산점을 분명히 했습니다.

민법 제397조는 금전채무의 불이행에 관한 손해배상액을 법정이율에 따르도록 정하고 있어, 지연에 따른 부담이 커진다는 점을 상대에게 전달했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 조정 절차의 선택

판결까지 가면 결론이 나올 때쯤에는 의뢰인의 자금 계획이 이미 무너진 뒤이므로, 조정 절차를 먼저 제안해 결론이 나오는 시점 자체를 앞당겼습니다.

상대에게도 장기간의 절차가 부담이라는 점을 자료로 보여 주었습니다. 양쪽 모두에게 시간이 비용이라는 점이 협의의 출발점이 되었습니다.

조력 포인트 | ⑥ 합의안의 설계

책임이 인정되는 항목의 실비만 공제하고 나머지는 즉시 반환하는 안을 제시했습니다. 금액을 다투기보다 지급 시기를 확정하는 데 무게를 두었습니다.

합의서에는 추가 청구를 하지 않는다는 조항과 지급 기한을 명시했습니다. 조정 이후 다시 다투는 일이 생기지 않도록 문구를 다듬었습니다.

보증금 반환 분쟁 조정 사건의 결과

양측은 책임이 인정되는 항목의 실비만 공제하는 내용으로 조정에 이르렀고, 보증금은 합의한 기한 안에 반환되었습니다.

• 입주 시점 사진으로 확정한 기준 상태

• 마모와 훼손을 나눈 항목별 대조표

• 지급 기한을 명시한 합의 문구

임대차가 끝날 때 생기는 다툼은 대체로 원상회복의 범위에서 시작되는데, 계약서에 원상회복이라고만 적혀 있고 어디까지인지가 없기 때문입니다. 그래서 임대인은 전부를, 임차인은 아무것도 아니라고 주장하게 되고 협의는 그 자리에서 멈춥니다. 이 사건에서 저희가 한 일은 금액을 깎는 것이 아니라 항목을 나누는 것이었는데, 나누고 나면 어느 쪽도 부인하기 어려운 부분이 드러나고 거기서부터 협의가 시작됩니다. 또 하나 중요한 것은 목표의 설정이었습니다. 의뢰인에게 필요한 것은 이겼다는 확인이 아니라 새 점포를 계약할 자금이었고, 끝까지 다투어 더 받는 것보다 몇 달 빨리 받는 편이 나은 상황이었으며 그 판단이 결과를 정했습니다. 계약하실 때 입주 시점의 사진을 남겨 두시기 바랍니다. 몇 장의 사진이 몇 달의 다툼을 줄입니다.

· 공사 피해 배상에서 도급인과 시공자의 자리를 나누어 정리한 사건

· 개인회생 신청에서 재산과 소득의 범위를 자료로 확정해 진행한 사건