공사 하자 해제 | 하자가 심하면 계약을 물릴 수 있나요?

민법 제667조는 완성된 목적물의 하자에 대해 보수를 청구하거나 그에 갈음하는 손해배상을 구할 수 있게 합니다.
민법 제668조는 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 해제를 인정하되, 건물 기타 토지의 공작물은 제외합니다.
담보책임의 존속기간은 민법 제670조의 1년이고, 공작물은 민법 제671조의 5년 또는 10년입니다.

공사 하자 해제 | 하자가 있을 때 구할 수 있는 것

공사 하자 해제 | 핵심 사항

「민법」 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있는 때 도급인이 상당한 기간을 정해 하자의 보수를 청구할 수 있도록 정하고 있는데, 보수를 구할지 손해배상을 구할지는 하자의 성격과 보수에 드는 비용에 따라 갈립니다.

「민법」 제668조는 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때 계약을 해제할 수 있도록 하면서, 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 그러하지 아니하다고 정합니다. 건물이라면 해제가 아닌 다른 방식으로 정리해야 한다는 뜻입니다.

「민법」 제671조는 토지·건물 기타 공작물 수급인의 담보책임에 관한 기간을 인도 후 5년, 석조나 콘크리트 구조 등은 10년으로 정하고 있어, 구조와 재료에 따라 기간이 달라지고 인도받은 날부터 계산되므로 먼저 확인해야 합니다.

공사 하자 해제 | 필수 주의 사항

하자 부위를 먼저 고치는 일은 피해야 합니다. 무엇이 어떻게 잘못되었는지 확인할 방법이 함께 사라져, 뒤에 원인을 다툴 근거가 남지 않습니다.

대금을 전부 지급한 뒤에 문제를 제기하면 다루기가 어려워집니다. 남은 대금이 없으면 협의의 여지가 크게 줄어들므로, 지급의 순서를 미리 정해 두는 편이 낫습니다.

입주했으니 늦었다고 지레 포기하는 것 역시 맞지 않습니다. 입주 여부만으로 권리가 사라지지는 않지만 기간은 정해져 있으므로, 인도받은 날부터의 경과를 먼저 세어 보셔야 합니다.

공사 하자 해제 | 실제 대응 순서

먼저 계약서와 설계 도면, 시공 당시의 사진, 하자 부위의 현재 상태를 한자리에 모읍니다. 원인을 가리려면 무엇이 예정되어 있었는지와 실제로 무엇이 시공되었는지가 나란히 놓여야 합니다.

다음으로 감정이 필요한 사안인지 판단하고 필요하다면 비용과 기간을 미리 확인하는데, 감정의 결과가 원인을 가르는 축이 되는 경우가 많아, 일정을 모르고 시작하면 기간에 쫓기게 됩니다.

마지막으로 보수를 요구한 경과를 남는 방식으로 정리합니다. 업체가 연락을 받지 않는 사안이라면 내용증명과 사진이 이후 절차의 기초가 됩니다.

공사 하자 해제 | 변호사 선임이 필요한 이유

대상이 건물인지 아닌지에 따라 구할 수 있는 내용이 달라지므로, 처음에 방향을 잘못 잡으면 시간과 비용이 그대로 소모됩니다.

「민법」 제670조는 담보책임의 존속기간을 정하고 있어 언제부터 세는지가 곧바로 결론으로 이어지는데, 인도의 시점이 자료로 분명하지 않은 사안이 적지 않습니다.

감정의 항목을 어떻게 세우느냐에 따라 인정되는 범위가 달라지기 때문에, 신청 단계에서 무엇을 물을지 정하는 일이 결과를 크게 좌우합니다.

공사 하자 해제 | 법무법인 KB의 강점

법무법인 KB는 책임을 미루는 다툼부터 시작하지 않습니다. 도면과 실제 시공을 대조해 원인을 자료로 확정하는 것을 먼저 합니다.

인도의 시점과 구조·재료를 확인해 남은 기간을 계산한 뒤, 보수와 손해배상 가운데 무엇을 구할지 정하는 차례를 지킵니다.

감정이 필요한 사안에서는 물어야 할 항목을 미리 정리해 신청서에 담고, 협의로 정리될 경우의 조건까지 함께 준비합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제667조

· 민법 제668조

· 민법 제671조

· 민법 제670조

· 민법 제664조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 20일

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